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Schriftformerfordernis bei Mietverträgen: Beweislast für Kündigung nach Umbau des Mietobjekts
Die Klägerin, die ihre vorzeitige ordentliche Kündigung eines auf zehn Jahre geschlossenen Mietvertrags auf das Fehlen der Schriftform stützt und dies damit begründet, dass dem Vertrag nicht zu entnehmen sei, welche Räume vermietet wurden, trägt für den Mangel der Schriftform die Beweislast. Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, wenn die wesentlichen mietvertraglichen Vereinbarungen bestimmbar sind, sich insbesondere aus der Vertragsurkunde und den tatsächlichen Gegebenheiten des vermieteten Objekts erkennbar, eindeutig und nachvollziehbar erschließen lässt, welche Räumlichkeiten dem Beklagten im konkreten Fall zur Nutzung überlassen wurden.
Hat die Klägerin durch einen von ihr selbst vorgenommenen Umbau der Mietsache eine Prüfung, ob das Mietobjekt aufgrund der Gegebenheiten vor Ort unter Heranziehung der Angaben im Mietvertrag eindeutig bestimmbar ist, unmöglich gemacht, kann der erforderliche Nachweis für den Mangel der Schriftform nicht erbracht werden mit der Folge, dass das Mietverhältnis nicht durch die ordentliche Kündigung vorzeitig beendet wurde und ihr kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietsache zusteht.
Die zivilrechtliche Vorschrift, dass Mietverträge für einen bestimmten, längeren Zeitraum als ein Jahr schriftlich geschlossen werden müssen, da sie ansonsten für unbestimmte Zeit gelten, soll in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber die Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Die Schriftform ist grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Soweit eine vertragliche Vereinbarung dem Schriftformerfordernis unterliegt, muss diese allerdings nicht notwendig in der Vertragsurkunde selbst enthalten und auch noch nicht abschließend bestimmt sein. Es ist ausreichend, dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung aus dem Zusammenspiel verschiedener Urkunden ergibt, wenn sie zur Wahrung der Urkundeneinheit ihre Zusammengehörigkeit in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Es reicht aus, wenn sich Lage und Anordnung des Mietgegenstands aufgrund der Angabe im Mietvertrag an Ort und Stelle feststellen lassen
(aus: Ausgabe 06/2009)
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