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Rauswurf nach Zahlungsverzug: Unzulässige fristlose Kündigung des Vermieters nach unpünktlichen Mietzahlungen durch Sozialamt

Der Bundesgerichtshof hatte zu entscheiden, ob unpünktliche Zahlungen der Miete durch das Sozialamt, welches die Mietzahlungen eines bedürftigen Mieters übernommen hat, den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.

Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 11.05.2007 ein Reihenhaus des Klägers. Nach § 4 des Mietvertrags ist die Miete jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus an den Vermieter zu zahlen. Die Beklagten trennten sich noch im Jahr 2007; der Ehemann zog aus dem Reihenhaus aus. Die Mietzahlungen gingen beim Kläger für April 2008 am 11.04., für Mai 2008 am 07.05., für Juni 2008 am 06.06. und für Juli 2008 am 08.07. ein. Mit Schreiben vom 07.04. und 13.05.2008 mahnte der Kläger die verspäteten Zahlungen ab. Die Mietzahlungen erfolgten seit April 2008 durch das Jobcenter. Dieses ist trotz Vorlage der Abmahnungen des Klägers durch die Ehefrau nicht bereit, die Mietzahlungen früher anzuweisen. Mit Schreiben vom 11.06.2008 kündigte der Kläger das Mietverhältnis unter Berufung auf verspätete Mietzahlungen. Er begehrt die Räumung des Reihenhauses und die Erstattung vorgerichtlicher Auslagen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Kläger nicht berechtigt war, das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB wegen der unpünktlichen Mietzahlungen fristlos zu kündigen.

Für die Beurteilung, ob ein Grund zur fristlosen Kündigung nach dieser Vorschrift gegeben ist, bedarf es der Würdigung aller Umstände des Einzelfalls. Es ist zu Recht nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt, sondern bei der Interessenabwägung berücksichtigt worden, dass die Beklagten seit April 2008 auf staatliche Sozialleistungen angewiesen sind und dass die seither eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils einigen Tagen darauf beruhen, dass das Jobcenter nicht zu einer früheren Zahlungsanweisung bereit ist.

Die Mieter müssen sich im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 BGB auch nicht ein etwaiges Verschulden des Jobcenters zurechnen lassen. Das Jobcenter handelt bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als sogenannter Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) des Mieters, sondern nimmt ihm obliegende hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge wahr. Der Mieter schaltet die Behörde nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis ein; vielmehr wendet er sich an die staatliche Stelle, um den eigenen Lebensunterhalt sicherzustellen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob das Jobcenter anschließend die Kosten der Unterkunft an den Hilfebedürftigen selbst zahlt oder direkt an den Vermieter überweist.


Quelle: BGH, Urt. v. 21.10.2009 - VIII ZR 64/09
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 11/2009)

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